Як безпечно купити житло на вторинному ринку?

  • Червень 29, 2020
  • blog

Як купити житло на вторинному ринку?

Сім раз відміряй – один раз заплати. Якщо перефразовувати народне прислів’я до нашої теми.

Ринок нерухомості представлено в двох групах: первинний та вторинний. Первинний – нерухомість тільки будується і прав власності на неї ще не зареєстровано. Вторинний – права власності на неї вже зареєстровані.

В цій статті будемо розглядати вторинний ринок, для первинного ринку виділимо також окрему статтю.

Купівля житла на вторинному ринку

Отже, Ви вирішили придбати житло на вторинному ринку, вже і об’єкт примітили, але страшилки в новинах про «чорних ріелторів» і недавня історія дядька чоловіка троюрідної тітки, який невдало купив квартиру, якої не існує, не дає спати спокійно.

На що слід звернути увагу при купівлі житла на вторинному ринку.

Документи про власність

1. Документи про власність

Оскільки продати може лише власник, то без цього пункту всі наступні не мають сенсу. Відразу ремарка, продаж житла на вторинному ринку власник може робити не тільки особисто, а й через довірену особу, але вона має мати від власника нотаріальну довіреність з правом продажу цього житла. Тут треба також зважувати момент довіреності – чому власник сам не може/ не хоче зробити продаж? Чи все так «гладко» з повноваженнями, чи власник давав цю довіреність взагалі? Це все треба ретельно перевірити. Документами, що підтверджують право власності є свідоцтво, договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Також відповідні дані мають міститись у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо житло набуте у шлюбі, то знадобиться згода іншого подружжя. Це обов’язково. Звісно, є приклади з практики і протилежні, коли все тихенько робилось без дружини/чоловіка, але це річ ризикова, як з точки зору Кримінального кодексу України, так з точки зору «залишитись ні з чим». Згода є обов’язковою і тоді, коли шлюб розірвано, адже другий із подружжя лишається співвласником такого майна, він по суті буде виступати співпродавцем житла. Не потрібна згода тільки у ряді випадків, зокрема коли майно набуто одним із подружжя у результаті: дарування, спадкування, приватизації.

2. Права третіх осіб

Хто проживає, зареєстрований або має право користуватись цим житлом. Теж важливий аспект перевірки, адже власником житла станете Ви, а проживати у ньому будуть зовсім чужі Вам, невідомі і не факт, що приємні та доброзичливі люди. «Оно Вам надо?». Це можуть бути діти поточного та попередніх власників, інваліди, пенсіонери, ба навіть фірми зареєстровані (іноді по кілька сот штук). Зрештою, і сам власник. Ці моменти треба також ретельно уточнювати. Бо життя може заграти райдугою від чужих проблем на Ваших плечах. І є ризик, що з цим треба буде просто змиритись.

3. Претензії третіх осіб

Арешти (в т.ч. податкові), обтяження, заборони, претензії третіх осіб. Це і іпотека, в т.ч. неправильно знята, і обтяження, накладені судом, правоохоронними органами, виконавчою службою. Суд щодо квартири з іншими особами, в результаті якого житло перейде у власність до них, коли Ви вже придбали це житло (неприємна перспектива залишитись і без нерухомості, і без грошей, або роками доказувати в суді право на неї). Бувають у практиці випадки відверто злочинних дій зі сторони продавця (у співучасті із державним реєстратором): за пару днів або годин до продажу з реєстрів зникають всі записи, які унеможливлюють продаж нерухомості, а після продажу вони знову з’являються і тепер всі питання і проблеми цієї нерухомості цілком і повністю Ваші! Тому варто завчасно «проінспектувати» юридично історію майна та власників. Звісно, в договорах прописується гарантія продавця, що майно у спорі не знаходиться, претензій зі сторони третіх осіб немає, не внесена до статутного фонду і т.п., але ця «гарантія» коштує менше листа паперу, на якому написана, адже по своїй суті є просто навіть не декларацією чи побажанням, а звичайним реченням без підкріплень і наслідків. Цю «гарантію» можна викласти ще й у такому варіанті: «продавець не бажає казати, що є проблеми», або «продавець нічого не гарантує», або «там самі побачите», або «швидше давайте гроші та забирайте свого кота». Але якщо вже така «гарантія» є в договорі, то хай там і буде, тільки не дозвольте їй ввести себе в оману, що все «ок».

4. Вартість житла

Часто сторони домовляються про занижену вартість для оптимізації оподаткування. Але і тут є ризик: у випадку скасування договору Ви отримаєте саме суму, зазначену в договорі, а не ту, яку сплатили фактично.

 Перепланування квартири

5.Перепланування квартири

Вивчіть техпаспорт на житло і порівняйте з тим, що бачите на місці. Зробіть заміри, чи все співпадає? Чи є несуча стіна на місці? Взагалі купувати житло без його огляду зсередини та ззовні, м’яко кажучи, необачно.

6. Сусіди

Куди ж без них?! Питання не юридичне, здавалося б, але має значний юридичний потенціал. Народна мудрість каже, що «Батьківщину та сусідів не обирають» чи щось на кшталт цього. Ми Вам радимо обирати.

Бажаємо Вам мудрих та вдалих покупок нерухомості!

 

Автор блогу - юрист з успішним та практичним 13-річним досвідом в юриcпруденції.

Більше інформації тут

Facebook Pagelike Widget

Більше в нашому блозі

Читати всі статті